金秀建設 沖縄の土地資産活用を提案するＦＰ、営業ＭＥＮ！

これは僕が本土にいた頃に経験したことです

そのアパートはワンルームマンションで、築30年ぐらいの学生向けアパート
でした

家賃は月3.0万円で共益費込みです
高校卒業して大阪に出た自分にとってはありがたい物件でした

アパートの所在地は、太子橋今市の商店街のすぐ近くです
守居神社が目印です
・・・マニアックで分からないですね

話を戻しまして、2年間住んでいたアパートを退去する際に、大家さんから

『ユニットバスが所々傷んでいるから、新しく交換したい』

とのことで、なんと工賃込みで30万円の見積書が渡されました



写真のように、鏡・棚付きで、入居した当初のものとは全く別のものでした

大家さんから所々傷んでいると言われても、元々出張ばかりだったので
ほとんどユニットバスを使用したことがありません

当然30万円など払えるわけがありませんので、当時勤めていた
会社の総務で不動産に詳しい方に相談して実際にユニットバスを
見てもらったところ、

『傷んが原因は老朽化によるものそれに、設備の交換や既存の設備を
新しいものに取替えすることは、リフォーム・グレードアップになるから
営業ＭＥＮが支払う必要はないよ』

とのことでした

結局、ユニットバスの交換費用は負担せずに済みました

ポイントをまとめると、

破損などはしていないが、次の入居者を確保するための
浴槽の取替え＝貸主様の負担

ただし

浴槽の水回りでカビや水アカなどを放置して汚損が生じた場合は
借主様の負担となるケースがありますので、要注意です

・・・僕もその一人です
清掃を怠ってしまったために痛い経験があります

なので、今は1週間に1回、ユニットバスを清掃しています
退去するときは、きれいな状態でオーナー様にお返ししたい
ですからね

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前回は多くの方からのコメントいただきました

賃貸住宅のトラブル

予想外の反響で、驚くばかりです

コメントだけではなく、メールもいただきましたので紹介します

質問：営業ＭＥＮさんの記事であった「特約」はどのような場合に
有効となるのでしょうか

まず、特約は具体的に何を指すか、というと、
『特別の条件を付した約束』『貸主・借主での特別の合意・約束』など
であると言えます

では、どのような場合に有効な特約と言えるか

ここでまた民法の話になりますが、民法では『契約自由の原則』という
ものがあり、原則として当事者間で自由に決めることが可能です

ただし
特約が有効となる場合には、いくつかの要件が必要となります

例を挙げれば、賃借人が特約により通常の原状回復義務を超えた
修繕等の義務を負うことについて認識していること、賃借人が特約
による義務負担の意思表示をしていること、などです

もし、お部屋をこれから探される方はトラブルを未然に防ぐために、
特約の有無、そして特約に基づく借主の負担について十分に確認
する必要がありますね



上の写真で、少し前までは3ヶ所クロスが毀損部分がありましたが、
放置して悪化したら退去時に大変なので、不器用ですが部分的に
補修しました

・・・かなり不器用な営業ＭＥＮです

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賃貸住宅＝アパートは、貸主さんがいれば当然のことながら
借主さんもいます

昨今でよく耳にするのが、借主さんの退去時の敷金問題です

この問題で、『原状回復』という言葉があります

通常、建物賃貸借契約書には、

『借主は契約終了時には本物件を原状に復して明け渡さなければならない』

とあります

先日、あるアパートのオーナー様よりこの原状回復とは、

『部屋を入居者に貸した状態（契約締結時）と全く同じ状態に
回復するのではないか』

という質問がありました

しかし、建物賃貸借契約において部屋を借りる人の義務として課される
原状回復は、

《退去時に借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、
借主の責任によって生じた損耗やキズなどを復旧すること》

です

民法でもこれに関連したことが定められています

《借主は、他人のものを借りている場合、借主は契約時から契約の
終了時に物件を貸主に明け渡すまでの間は、相当の注意を払い
物件を使用、管理しなければならない》

とあります

これを、『善管注意義務』といいます
略さずに言うと、『善良なる管理者としての注意義務』です

この注意義務に反した場合、借主さんは原状に回復するよう求められます

上記のようなトラブルをなくすため、貸主さん・借主さんのどちらが負担
するかについては、下の写真のようなガイドライン（国土交通省）一覧が
あります



これとは別に貸主さんと借主さんの合意により、原則と異なる特約を定める
ことができます

ただし、相手方に一方的に不利で法律・道義的におかしいとされる場合に
関しては、無効（認めず）とされるケースがあるので注意が必要です

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