金秀建設 沖縄の土地資産活用を提案するＦＰ、営業ＭＥＮ！

今日はこれから土地の調査に出かけます

場所は八重瀬町の2ヶ所で、敷地面積はショッピングセンターが
建てられるほどの面積です

2ヶ所とも急激に発展した地域に隣接していますので、企画次第
ではおもしろいものとなりそうです

さて、私事ですが4月から企画課に異動となります

分譲マンション・タウンプラザかねひで・ガソリンスタンドなどの
用地情報の仕入れを行ったり、宅地分譲などの企画を立て・・・

今の業務とあまり変わらないような気がしますが、それはそれで

これに伴って、今は金秀建設のブログチームと『ブログの在り方』
について話し合っています

統合するのか、担当を減らすのか・・・などなど

決まり次第また報告しますね

では

いってきまーす



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沖縄アパート建築・沖縄住宅建築・沖縄店舗開発などを提案する金秀建設

        

昨日はタウンプラザかねひで東風平店の起工式が
執り行われました

場所は、JA東風平支店のすぐ近くです

JA東風平支店 周辺MAP

本日の起工式に参加されました、中村信吉八重瀬町長より、
毎年人口・世帯数が年々増えてきているとのお話がありました

統計調査を見ると、国勢調査毎に人口や世帯数が増加傾向に
あることが分かります


一つの要因として、屋宜原区画整理地区での賃貸アパートの
建築が現在もなお続いていることが挙げられます

余談ですけど、以前紹介した3LDK 20.6坪、おかげさまで
満室引渡しとなりました

紹介記事はコチラ

八重瀬町にハイグレード賃貸マンション！前編

八重瀬町にハイグレード賃貸マンション！後編

屋宜原区画整理地区を囲むように、道路が整備されてきたり、
スーパーも進出してきています

かねひでスーパーが屋宜原区画整理地区にオープンすることにより、
今後ますます活性化していくことでしょう

完成予定は7月ですっ

現場の様子は随時アップしていきますね



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首里末吉土地分譲情報：3区画　

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オフィスビル事業に続いて、今回はＳＯＨＯを紹介します

ＳＯＨＯとは、small office home officeの略です

小さい規模の事務所や自宅などで仕事をするワークスタイルが主ですが、
最近では、情報通信ネットワーク（サーバーマシンやモデム）を導入したり、
在宅ワーカーもＳＯＨＯと呼ばれているそうです



さて、タイトルのＳＯＨＯ対応賃貸ビルについて、実は営業ＭＥＮ、以前
ＳＯＨＯ対応賃貸ビルをプランしたことがあります

当然のことながらインフラを充実されることが大前提で、無線ＬＡＮであったり、
超高速インターネット回線続度対応など、時代のニーズに沿ったプランが
問われます

まず、建築費（投資額）について、ブースの間仕切り（パーテーション）、
インフラ整備、各ブース毎の空調整備など、通常よりも設備面でコストが
掛かります

これでは貸主様の収支性・事業性に影響がでますので、コンビニや飲食施設を
導入して収益性をあげることを検討しなければなりません

注意すべき点は、電気容量を多く確保する必要があります

これを怠ると、万が一の際に対応が困難となります

また、ＳＯＨＯ運営会社への委託がある場合は、別途費用が発生するので、
併せて検討する必要がありますね

首里末吉土地分譲情報：3区画

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今までアパート経営について記事を投稿する比率が多かったので、
今回はオフィスビル関係について紹介したいと思います

そもそも、このブログは『土地の資産活用』がメインのブログですので

オフィスビルは、立地の条件により大きく依存するという事業の
特性があります

主に、交通条件・環境条件・周辺のオフィスマーケット動向などが
あげられます

とくに交通条件は、オフィス従業員の通勤に支障がない交通利便性
の高い地域が望ましいですね

事業方式としてはいくつかあり、自力建設・事業受託・土地信託・
等価交換・借地、がメインではないでしょうか

いずれの事業方式にしても、事業主からみて重要となるのは採算が
合うのか否かです

採算が取れる＝収支性が良い条件としては、延床面積に対する
貸室面積がどれだけ確保できているか、です

上の、延床面積に対する貸室面積をレンタブル比といって、
ある統計によると、一般的なオフィスビルの場合は68～80％
との数値が出ています

実際にオフィスプランをする場合、着目する指標があります

１．経常利益・繰越損益の黒字化年

２．キャッシュフロー

３．投下資本回収年数

４．ＲＯＩ

５．ＩＲＲ

６．表面・実質利回り

上の指標が核となるかと思います（あくまで営業ＭＥＮの主観ですけど）

もちろん、減価償却費や毎年の営業収入・営業支出も重要な数値です

他にも詳細事項を検討しなければなりませんが、それはまた紹介
させていただきま～す



首里末吉土地分譲情報：3区画

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昨夜は甥っ子の誕生日パーティがありました









営業ＭＥＮ、容量オーバーになるのではないか

というぐらい食べました久しぶりの沖縄そば、おいしかったです


パーティの後、土地を所有しており活用方法を提案していただきたいとの
メールが携帯に転送されてきました

ブログを見てのお問い合わせということで、営業ＭＥＮ、ただただうれしく思います

後から知ったことですが、ping送信（てぃーだ更新しました通知、みたいな）を
しているポータルサイトから来られたようですブログの繋がり、すごいです

ブログで紹介して下さいと先方さんからのお話しありましたけど、詳細はまた
後日にでも

那覇市内で近商地域、敷地面積がかなり大きいので活用パターンは複数に
及びます

まずはヒアリング、ですね

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沖縄の分譲マンション用地・タウンプラザかねひで出店用地・ホテル用地
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那覇市おもろまち・那覇市真嘉比・浦添市前田経塚・宜野湾市宇地泊などの
区画整理地内、または主要な道路沿いで約５００～１，０００坪の土地を
探しております

なお、建ぺい率・容積率が高い商業地域・近隣商業地域の用地情報も
併せて募集しております

用地情報の提供については、秘密厳守とさせていただきます
用地情報の宛て先は、

金秀建設 開発本部
kanehide8389@yahoo.co.jp
までよろしくお願いします　

また、金秀建設では土地建物売買の仲介業務や、定借・リースバック（建て貸し）
のご相談も承っていますので、お気軽にご相談ください

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先日ご紹介した、名護市宇茂佐の土地に接道している449号線の
バイパスが10月5日、開通しました

この開通により、どのような変化があったのか、写真撮ってきました



みなさん、かなり利用されていますね～
そのため、このバイパスと58号線が交わる交差点では、夕方渋滞が
少し目立ちました

引続き、交通量の変化をみていきまーす

さて、タイトル名にもあるように、恩納村某所にある4,000坪の情報を
いただきました

現地に着くと・・・どっからどこまでが該当する土地か分かりません

すでに建築できることは書類で確認しましたけど、念のため再度現地の
調査と行政関係の調査を入念にします

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写真は西原上原棚原区画整理地区（琉大近く）の土地です



現在、こちらにテナントを誘致する方向ですすめています
道路沿いで敷地面積は500坪、なかなか出ない物件ですね

場所は、



の看板がある近くです

今週、出店企業さんと面談予定です
いい方向に持っていけるようにがんばりまーす

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昨日は店舗を出店したいという方と打合せを行いました
出店場所や家賃支払い可能額、必要な店舗面積などを聞き取りします

最近のお客様の傾向として、以遠は店舗出店というお問い合わせは
新都心が多かった傾向がありましたが、今は那覇市真嘉比や浦添市の
前田・経塚など、これからライフライン関係が整備されていく区画整理地区が
と～っても人気があります



とくに南風原町の津嘉山区画整理地区は人気が高いですね～
今月に入って５件の紹介をいただいております

やはり、新都心地区と比較して２～３割家賃を抑えることができることや
できるだけ立地のよい場所を先に確保したいことが大きな要因のようです

話は変わりまして、来月の１日で沖縄移住歴６年目に突入しま～す
月日が経つのがとても早く感じま～す

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収益が発生する物件を新築する時、その事業が収益性ぼ見込みがあるかを
地主様に提案します

ただし、提案を受ける地主様は十分にこの収支計画書をチェックする必要が
あります

例えば、

①借り入れ金利の設定が甘い
②経費関係に抜けがある
③税金面の計算をしていない
④家賃が３年毎や５年毎に値上げされている
⑤入居率（稼働率）が１００％になっている

などなど．．．。

事業収支計画書は、仕事を受注するために好条件の設定にしていることが
よくあります

新築だからと極端に家賃設定を上げたり、借り入れ金利を低めに設定して
キャッシュフローを上げたり、内容は様々です

とくに一括借り上げや家賃保証は十分なチェックが必要です

次回はこの一括借り上げ、家賃保証について紹介します

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僕は建築営業・資産活用提案営業などをメインに仕事をしています

ゆえに、収益がある物件を建てる前に収支計画書を作成して、その事業が
果たして収益性があるか提案します

今も沖縄市内で一件賃貸マンションのシミュレーションをしています

現在は２０項目近くあるオプションの金額を出していて、近日施主様に
図面・工事金額・収支計画書一式をご提示します

一言で『シミュレーション』と言っても容易なものではありません
建築資材の高騰（鉄がすごい）や建築基準法の一部改正で確認申請
の審査がストップしていることなどを踏まえ、建築費や金利設定は
慎重に行います

さて、本題のテナントリーシング（テナント誘致）前の話をしましょうね

テナント系でシミュレーションする場合、下のように分かれます

１．建設協力金方式
２．事業用定期借地（定借）

まず、１．の建設協力金方式の場合、手取りの収入が明確なので概ね
手元に残る金額が把握できます

また、２．の事業用借地方式も同じで、土地のみをテナント企業に貸す
ので、収入益（収入額）はハッキリしています

上記以外で、土地所有者の方が賃貸でテナントビル・オフィスビルなどを
建築する場合は、賃貸アパートと同じで入居率・家賃設定を綿密に
行わなければなりません

賃貸アパートと比較して、テナントビル・オフィスビルはそれぞれの建築
単価が高く、しかも、基本的には世帯数（戸数）が少ないので空きが
発生した場合には一気に収益が下がるので家賃設定・資金調達計画・
ランニングコスト設定といったものを細かく設定する必要があります

次回は、良い事業計画書・悪い事業計画書を紹介します

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