金秀建設 沖縄の土地資産活用を提案するＦＰ、営業ＭＥＮ！

これから打合せのため、南部と中部に向かいます。

どちらもこれからの物件です。



さきほどまで、あるリストの資料作成でパタパタしておりました～。

業務の効率化を図るには、どうしても必要になる資料です。

多少時間を要しても今週中には仕上げたいですね。


では！！

必要な図面や書類を準備して、いってきます！  

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マイミクの方からの情報で、つい先日発表のあった事業用定借権の事実上の
上限撤廃に伴って、建物の償還期間が長いとされる、物流センターや大型の
ショッピング施設などの動きに変化があるそうです



今までは20年でしたが、それが事実上の撤廃、今後の定借の形態に大きな
変化が必ずありますね

今回の改正案により、権利金や坪単価の設定も今までよりもシビアに
しなければなりません

セミナーや情報交換などを通して、いろいろな情報を集めなければなりません

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沖縄アパート建築・沖縄住宅建築・沖縄店舗開発などを提案する金秀建設

     

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ついに借地借家法の一部改正案が通りましたねぇ

住宅新報社ニュース

12月14日、参議院本会議で定期借地権の１つである事業用借地権の期間が
10年以上50年未満とする改正案が可決・成立しました

施行は2008年の１月１日です

現行は10年以上20年以下でしたが、これにより今まで困難だった事業提案に
大きな展開があります

近年、20年以上の事業用借地権に対する需要がとてもあります
どうしても20年では投資回収できないケース、減価償却費の兼ね合い、
など、様々な懸念事項がありました

早速、事業定期借地権をお考えの地主様・事業主様に電話連絡しまーす

はっ今からオフ会だぁ準備、準備ぃぃぃ～



☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　お　知　ら　せ　☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

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何を隠そう（とくに隠していたわけではありませんが）、

僕は面食いならぬ『麺食い』だったりします

昨日は仕事が終わり、会社近くにあるタウンプラザかねひでに寄り、
インスタントコーナーへ



いやぁ、目移りしますね～
夜食用にいくつか買い、そのあとアルコールコーナーへ



ビールかチューハイか
悩むところですが、この日はチューハイを購入っ
汗かいた日はいいですよね～

さてさて、昨日は寝る前に読書をしました



全国定期借地借家権推進機構連合会が発行している、
『定期借地権契約形態９類型の総合検討』という本です



この本は定借の契約書の様式だけではなく、１項目毎に丁寧に説明が
されていたり、税理士さんや弁護士さんが監修されているので、税務上の
ことが細か～く記されているのでとても参考になります

書店には並んでいないので、先日の定借アドバイザーの講習会で購入しました

しっかり熟読して、レベルアップしまーすっ

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沖縄の分譲マンション用地・タウンプラザかねひで出店用地・ホテル用地
の情報をただいま募集しております！

那覇市おもろまち・那覇市真嘉比・浦添市前田経塚・宜野湾市宇地泊などの
区画整理地内、または主要な道路沿いで約５００～１，０００坪の土地を
探しております

なお、建ぺい率・容積率が高い商業地域・近隣商業地域の用地情報も
併せて募集しております

用地情報の提供については、秘密厳守とさせていただきます
用地情報の宛て先は、

金秀建設 開発本部
kanehide8389@yahoo.co.jp
までよろしくお願いします　

また、金秀建設では土地建物売買の仲介業務や、定借・リースバック（建て貸し）
のご相談も承っていますので、お気軽にご相談ください

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前回、事業用定期借地をご紹介しました

今回は事業用定期借地の地代の設定についてご紹介します

自分たち、事業提案者が地主様に地代を提案する際には予め把握して
おかなければならないことが幾つかありますが、最低限、

①土地を貸していくらの運用利回りが確保できるか
②年間発生する土地固定資産税に対して、何％（倍）の利益があるか
③周辺で定借の事例がないか

の３点は基本的に抑えておきたいですね

定借アドバイザーの講習ではもっと細かく追求しました・・・

地代を設定する前に確認しておくこと、それは、土地課税標準額と時価の
２つです

土地課税標準額＝固定資産税課税標準額とは、


・・・その前に、今の時間は夜中の０時すぎ
息子は起きているかな



起きていました～

なぜか天空の城 ラピュタにハマッている息子

飛空挺からシータが落ちてきたところをパズーがナイスキャッチするシーンです

話は戻りまして


固定資産税を課税するための価格で、固定資産税課税台帳に登録されている
『固定資産の価格』に住宅用地の特例措置や土地の税負担の調整措置などの
特例措置を講じた後の金額をいいます

『固定資産税課税標準額』はおおむね時価の８０％ほどになります

・・・これでは分かりにくいのでサッパリといきますね

土地固定資産税評価額＝敷地面積（坪）×路線価（国税庁の評価価格）

で求めることができます

土地固定資産税評価額は時価の８０％が基本ですので、０．８で割れば
時価が出ます

ただ、不動産関係のお仕事をされている方は、時価について賛否両論かと
思います

自分もその一人だったりします

それはさておき、時価を求めることができればこの値に事業的に最適な
運用利回りを乗じ、年間の地代を算出します

さらに、１年は１２カ月ですから、さきほどの年間の地代を１２で割ると、月間の
地代を求めることが出来ます

あとは、月間の地代を敷地面積で割れば坪当り○○円がでてきますね

他にも地代の算出方法は幾つかありますが、

・全国定期借地借家権推進機構連合会
・特定非営利活動法人-沖縄定期借地借家権推進機構

による講習での地代設定を紹介しました

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ここ数日、不安定な天気が続きますね～

梅雨に戻った感じです

昨日、メールで事業用定期借地についてのお問い合わせが数件
ありましたので、今回と次回、２回にわたって『事業用定期借地権』
について紹介します

事業用定期借地権とは、平成４年の８月１１日から施工された、新しい
借地借家法の一つです

従来の法律では賃借人（土地を借りる人）の保護が保証されていたため、
地主様はなかなか自分の土地を貸地（土地を貸す）として提供しにくく、
有効利用されていないのが欠点でした

そこで、これを改正するために新たに『定期借地権』という土地の活用制度が
誕生したのです

定期借地権制度を分かりやすく説明すると、一定の期間を定めた土地利用権で、
賃貸人・賃借人が設定した期限が来れば、確実に地主様に返還されるシステム
となっています

地主様にとって、確実に返ってくる土地活用になるので、借りる側にも少ない
費用の負担で土地を確保できるという利点があります

ただし、
※居住用としては不可
※期間は１０年以上２０年未満
などの制限がありますので、注意が必要です

次回は『事業用定期借地における地代の設定』です

早く天気にな～れ



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昨日は国際通り近くに土地をお持ちの方と打合せをしました

ご相談内容として、

１．年々固定資産税が上がっていて、年４回の支払いが大変
２．土地は手放したくない＝定借は事業用ならＯＫ
３．節税対策を視野に入れたい

とのことでした

実際に固定資産税が年間いくら発生しているか教えていただいたところ、
思わず驚いて声が出てしまいました

国際通り近辺ですから、テナント向けに事業用定期借地でいきたいところですが、
事業用の定期借地の場合、ほとんど固定資産税の軽減措置がありません
さらに、年間発生する固定資産税の１．５～２倍に相当する数字を目標として
坪単価を設定した際、借り手がつくか検討すると、少々厳しいものがあります

となると、やはり賃貸アパートや店舗併用型などの収益物件のプラン提案と
なりますね

早速今日から近隣の市場調査を開始しまーす

帰りに国際通りを散歩しました

途中、耳かき屋Ｓａｎｓａｎさんのお店の場所を確認っ

時間つくって、癒されにまいります

そして、微妙な距離を置いているウルトラマンとキティちゃんを撮影



国際通にはいろんなキャラクターがいるので息子が大喜びです

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先日、不動産会社を経営されている方より、定期借地権住宅のお話が
ありました

今まで賃貸アパートや分譲マンションなどのシュミレーションは経験して
いますが、定期借地権住宅となるとどうもピンときません

そこで、書籍やネットなどで情報収集をはじめました

いろいろ提案者側として検討しなければならないことがありますが、一番は
地代の設定ですね

周辺事例で比較できればいいですが、定借の普及率はまだまだ低いので、
綿密に算定する必要があります



画面は定借のシュミレーション中です

本土で実際にあったモデルを再現しています

金融機関からの借入れ金利（１～１０年目・１１年目以降）・地代の設定などを
入力すれば、毎月の支払い（元金・利息）が算出されます

新しいスキルとして、じっくり勉強したいと思います

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那覇市内で動いているプロジェクトの新しい事業収支計画書を作っています



事業用定期借地に伴い、借地料はいくらにするか、保証金や建設協力金の
設定は

など、土地の貸主・借主双方の事業性を考慮しながら計画していきます

貸主側の観点で考えると、基本的に事業用定期借地には土地の固定資産税
の軽減措置がありません

そのため、現在の固定資産税を把握するとともに、将来の土地評価を予め
予測することが必要です

逆に、借主側の場合、定期借地という言葉通り長期に渡るものです

その中で、いつ投下資本を回収できて、いつ目標利益に達するかを検討する
必要があります

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昨日、お客様と事業用定期借地権について打合せを行いました

事業用定期借地権＝定借を利用すると、

１．決められた借地期間が満了すると土地が更地で戻ってくる
２．一般定期借地権の場合は固定資産税が低くなる
３．土地を貸す際に、権利金方式ではなく、”前払い地代方式”を選ぶと
　　節税対策が図れる

などなど、いろいろなメリットがあります

借入れをしたくない、毎月安定した収入がほしい、といった場合には最適な
土地の有効活用方法ですね

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